Đăng ký
Menu
EXIT

29/11/2019

Phân khúc condotel: Lợi nhuận cam kết sẽ chuyển hướng sang lợi nhuận chia sẻ

Tại diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2019 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng Kênh truyền hình VITV tổ chức chiều 27/11 tại Hà Nội, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch VNREA đánh giá: Trường hợp xôn xao về chủ đầu tư condotel vừa xảy ra chỉ là một trong vài trường hợp cá biệt và đây vẫn là phân khúc có đóng góp quan trọng cho thị trường du lịch nghỉ dưỡng.

phan khuc condotel loi nhuan cam ket se chuyen huong sang loi nhuan chia se
Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch VNREA phát biểu tại diễn đàn.

Condotel vẫn là dòng sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng tốt

Ông Nguyễn Trần Nam dẫn giải về tính pháp lý của condotel: Trong suốt ba năm qua, VNREA đã đưa ra các kiến nghị, đề nghị các cơ quan quản lý Nhà nước ban hành những chính sách chính thức để mở ra các hành lang pháp lý cho condotel. Đồng thời, quản lý các rủi ro xảy ra trong việc tiếp thu áp dụng condotel thế giới vào Việt Nam. Tuy nhiên, dù có nhiều hội thảo condotel đã diễn ra, ý kiến của các bộ, ngành đều nhất trí và ủng hộ phát triển condotel. Thậm chí, Thủ tướng Chính phủ còn 2 lần ra văn bản chỉ đạo các Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường theo chức năng và nhiệm vụ của mình ban hành Nghị định quản lý căn hộ condotel. Nhưng rất tiếc đến nay, chưa có văn bản nào được ban hành trong khi đã hình thành nhiều dự án condotel đưa ra thị trường.

Đây là sản phẩm đã hình thành, kinh doanh và hoạt động trên thị trường nhưng pháp lý của nó không được công nhận và chính thức được quản lý nên gây trục trặc. Sự cố condotel của Cocobay cũng được chính Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Empire Group chia sẻ với báo chí công khai, minh bạch rõ ràng và xin lỗi đến các nhà đầu tư khác nếu có làm ảnh hưởng đến thị trường condotel nói chung. Đây không phải là trường hợp điển hình mà là trường hợp cá biệt cho một dự án, có cam kết quá cao, trong khi lựa chọn khu vực đầu tư quá lớn.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Trần Nam, rủi ro trong đầu tư condotel cũng nhẹ nhàng hơn so với các hình thức đầu tư khác vì sản phẩm vẫn hiện hữu, vẫn có khả năng thanh khoản, chỉ có lợi nhuận là giảm đi. Thông thường, cam kết lợi nhuận 8 – 10% thì phải có nguồn từ dự án khác để bù đắp cho thuê condotel, chứ thời gian ngắn thì không thể đảm bảo mức lợi nhuận này.

phan khuc condotel loi nhuan cam ket se chuyen huong sang loi nhuan chia se
Ông Đoàn Văn Bình – Chủ tịch Tập đoàn CEO Group chia sẻ tại diễn đàn.

Ông Đoàn Văn Bình – Chủ tịch Tập đoàn CEO đánh giá: Hình thức sản phẩm condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng. Thủ tục pháp lý theo quan điểm chúng tôi là đã khá đầy đủ nhưng các hướng dẫn thực hiện, chi tiết còn chưa rõ ràng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng, thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt.

Chuyển hướng từ lợi nhuận cam kết sang lợi nhuận chia sẻ

Theo phân tích mới nhất từ ông Troy Griffiths – Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cách đây 2 – 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel. Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước.

phan khuc condotel loi nhuan cam ket se chuyen huong sang loi nhuan chia se
Troy Griffiths – Phó Tổng Giám đốc Savills Vietnam.

Giải thích một cách đơn giản thì lý do là bởi hoạt động của dự án không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù – premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

Đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng. Tuy vậy kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng.

Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Trước những thông tin này, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản. Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình. Tuy vậy, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận. Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Bộ xây dựng sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn condotel

Liên quan đến chức năng quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Về vấn đề condotel, Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc. Bộ Xây dựng đã chủ động báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Đến hôm nay đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đầu tư vào. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường.

phan khuc condotel loi nhuan cam ket se chuyen huong sang loi nhuan chia se
Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng phát biểu tại diễn đàn.

Có 3 vấn đề đối với loại hình condotel này. Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel. Thứ 3 là quản lý vận hành. Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng. Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 Bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.

Ninh Nhi